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Der Mietvertrag
Unterschiede zwischen spanischen und deutschen Mietgesetzen
von Christian Gerboth
 
Es kam zu mir ein deutscher Mandant mit der folgenden Frage. Er hat mit einem mallorquinischen Vermieter einen Mietvertrag für die Dauer von einem Jahr abgeschlossen, da er bei Vertragsabschluß nur ein Jahr in dieser Wohnung bleiben wollte. Doch nun gefällt es ihm sehr gut in der Wohnung in Palma, weshalb er gerne weiterhin darin wohnen will. Der Vermieter möchte aber selbst in die Wohnung und kündigte daher dem Mandanten. In dem Mietvertrag stand jedoch nichts über eine mögliche Eigennutzung durch den Vermieter nach Ablauf des vereinbarten Jahres. Ist die Kündigung durch den Vermieter rechtmäßig? Die Dauer des Mietvertrages kann zwar frei vereinbart werden. Bei einer geringeren vereinbarten Mietdauer als 5 Jahren, verlängert sich jedoch der Mietvertrag automatisch, bis er schließlich 5 Jahre erreicht hat. In dieser Zeit kann nur der Mieter kündigen, indem er dem Vermieter 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrages mitteilt, daß der Vertrag nicht verlängert werden soll. Die einzige Möglichkeit des Vermieters den Mietvertrag vor Ablauf der 5 Jahre zu kündigen ist dann gegeben, wenn ausdrücklich im vereinbarten kürzeren Mietvertrag (hier ein Jahr) vereinbart wurde, dass der Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit den Wohnraum selbst nutzen wird. In dem vorliegenden Fall wurde dies aber nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart, weshalb die Kündigung durch den Vermieter hier nicht wirksam ist. Bei einem anderen Mandanten war jedoch dieser Eigenbedarf des Vermieters ungünstigerweise im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Für diesen Fall, in dem die Eigennutzungsabsicht des Vermieters ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde, gilt jedoch folgendes: Hat der Vermieter aufgrund der vereinbarten Eigennutzung gekündigt, zieht er aber nicht innerhalb von 3 Monaten nach Ende des Mietvertrages in die Wohnung ein, so muss er dem Mieter die Wohnung für eine neue Mietzeit von bis zu 5 Jahren überlassen. Dabei bekommt der Mieter den Schaden ersetzt, der ihm durch den Umzug in eine andere Wohnung bis zur Rückkehr in die alte Wohnung entstanden ist. Wahlweise kann der Mieter aber auch Schadensersatz in der Höhe verlangen, die sich aus dem Mietzins seit dem Auszug bis Ablauf der 5 Jahre ergibt. Das spanische Mietgesetz vom 24.11.1994 (LAU-Ley de Arrendamientos Urbanos) gilt für jede Vermietung von städtischem Grundbesitz. In diesem Gesetz wird unterschieden zwischen der Vermietung zu Wohnzwecken und der Vermietung zum anderen Gebrauch als zu Wohnzwecken. Darunter fallen vor allem die gewerblichen Vermietungen, aber auch die temporären Vermietungen über die Saison an Touristen. Bei der Vermietung zu Wohnzwecken ist der Mieterschutz bedeutend, während dies bei den anderen Varianten nicht der Fall ist. Der Mietvertrag kann zwar mündlich abgeschlossen werden, es ist jedoch zu empfehlen diesen schriftlich zu formulieren. Nach dem spanischen Mietgesetz (LAU) kann eine Vertragspartei die andere zur Schriftform auffordern. Der Mietvertrag verlängert sich nach dem Ablauf der 5 Jahre und nachdem keine der beiden Teile einen Monat vor Beendigung dieser Zeit gekündigt hat, automatisch um ein Jahr bis zu maximal 3 Jahren. Der Mieter kann zu einer der Verlängerungsdaten kündigen. Verträge die mit einer längeren Laufzeit als 5 Jahre abgeschlossen werden, können nach 5 Jahren mit einer Frist von zwei Monaten durch den Mieter gekündigt werden. Dazu kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter eine Entschädigung dafür zahlen muss. Die Veräußerung der Wohnung oder des Hauses beendet den Mietvertrag innerhalb der ersten 5 Jahre ebenfalls nicht. Der Erwerber der Wohnung tritt in die Kündigungsrechte des Veräußerers ein. Der Mietzins Der Mietzins für Mietverträge zu Wohnzwecken kann in den ersten 5 Jahren dem Verbraucherpreisindex angepasst werden. Nach 6 Jahren kann er aufgrund vertraglicher Vereinbarung verändert werden. Des weiteren kann er aufgrund baulicher Verbesserungen erhöht werden. Mietverträge zum anderen Gebrauch als zu Wohnzwecken Es fallen darunter wie schon erwähnt, die gewerblichen Vermietungen und die temporären Vermietungen über die Saison. Hierfür gelten die oben genannten Bestimmungen nicht, denn die Parteien haben eine grundsätzliche Vertragsfreiheit. Die touristische Vermietung ist jedoch von den regionalen Gesetzen über Vermietung an Touristen abhängig. Danach muss diese gewerbliche Vermietung zunächst genehmigt werden, ansonsten riskiert der Vermieter empfindliche Geldstrafen, die unter Umständen bis 30.000 Euro gehen können. Vorkaufsrechte des Mieters Der Mieter, auch von nicht zu Wohnzwecken gemieteten Räumen, hat ein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung verkaufen will. Der Vermieter muss dem Mieter seine Verkaufsabsicht, den Kaufpreis sowie die Vertragsbedingungen schriftlich mitteilen. Der Mieter hat ab Zustellung dieser Mitteilung nun 30 Tage, um sein Ankaufsrecht auszuüben.
 
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